Alquilar en España sin nóminas españolas: qué ofrecer y qué dice la ley

Has encontrado un piso que te gusta. Ganas bien, pero con clientes del extranjero, así que no tienes lo que parece pedir cada anuncio: una nómina española. Tienes extractos bancarios de fuera, declaraciones de la renta y contratos con tus clientes. ¿Servirá? ¿Y qué pasa con el seguro de impago que mencionó la inmobiliaria, o con el consejo de ofrecer seis o doce meses por adelantado?

Esta guía trata dos cosas: un dosier de documentos que puedes preparar para demostrar que puedes pagar, y lo que dice de verdad la ley de arrendamientos española sobre fianzas, garantías, seguros y pagos por adelantado. La parte legal es la más útil, porque te dice qué puede pedirte un casero y qué no.

Prepara un dosier de documentos

Reúne un dosier que muestre quién eres y que puedes pagar:

• Identidad: tu pasaporte y, si lo tienes, tu NIE (número de identidad de extranjero, el número de identificación que España asigna a los extranjeros).
• Justificantes de ingresos: extractos bancarios recientes con cobros regulares, y tus contratos o facturas con clientes.
• Declaraciones de la renta: de España si has declarado aquí, o del país en el que has estado declarando.
• Referencias: de caseros anteriores, con sus datos de contacto.
• Una nota de presentación breve: un párrafo sobre a qué te dedicas, quiénes son tus clientes y cuánto tiempo llevas trabajando con ellos.

Dos cuestiones prácticas. Envía copias solo cuando hayas visto el piso y el alquiler vaya a seguir adelante: la Agència de Ciberseguretat de Catalunya aconseja no entregar nunca documentos como tu DNI o tus nóminas antes de haber visitado la vivienda, porque se pueden usar para pedir préstamos a tu nombre (Agència de Ciberseguretat de Catalunya). Y envíalas al casero o a la agencia que figura en el contrato, no a un tercero.

Lo que dice la ley sobre el dinero por adelantado

Las normas que siguen están en la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos, la principal ley de alquileres de España), en el texto consolidado vigente desde el 8 de octubre de 2026 (BOE). Varias las cambió el Real Decreto-ley 29/2026 (un decreto-ley del Gobierno), que todavía tiene que convalidar la Diputación Permanente (el órgano que actúa en nombre de las Cortes mientras están disueltas). Se aplican a un contrato de arrendamiento de vivienda.

La fianza: una mensualidad

Al firmar un alquiler de vivienda es obligatoria una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta (LAU art. 36.1).

Cualquier garantía adicional tiene un límite

Además de la fianza, casero e inquilino pueden pactar una garantía adicional. En un alquiler de vivienda con un contrato de hasta cinco años (siete si el casero es una empresa), esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta. En un alquiler temporal, el límite es una mensualidad (LAU art. 36.5).

El casero no puede exigir un seguro de impago

El mismo artículo dice ahora que en ningún caso se podrá exigir al inquilino que contrate un seguro de impago de rentas u otra cobertura similar (LAU art. 36.5). Este cambio llegó con el Real Decreto-ley 29/2026 el 8 de octubre de 2026 y depende de que el decreto se convalide.

Así que, si te dicen que tienes que contratar tú un seguro de impago para poder alquilar, es un requisito que el texto vigente excluye. La redacción se refiere a exigir al inquilino que contrate el seguro.

Pagar meses por adelantado

El artículo 17.2 de la LAU dice que, salvo pacto en contrario, la renta se paga cada mes, dentro de los siete primeros días del mes, y que "en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta".

Esa es la regla exacta: el casero no puede exigir más de una mensualidad por adelantado. Si te piden varios meses por adelantado, la ley no permite que el casero lo exija. Si hay cualquier pago:

• paga por transferencia bancaria trazable: la LAU dice que, como regla, la renta se paga por medios electrónicos (art. 17.3);
• pide un recibo por escrito que diga a qué corresponde el pago. En el caso de la renta, el casero tiene que darte un recibo, salvo que hayáis acordado una forma de pago que por sí misma acredite que has pagado, y el recibo debe desglosar las cantidades pagadas por cada concepto, incluida la renta vigente (art. 17.4).

Los honorarios de la inmobiliaria son cosa del casero

Aquí da igual que alquiles a través de una inmobiliaria o directamente a un particular. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden repercutir al inquilino, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto. Cualquier otro servicio que no sea imprescindible para el contrato solo se te puede cobrar si lo has pedido de forma expresa y por escrito, después de que te informen de que es opcional y de lo que cuesta (LAU art. 20.2).

Contratos temporales firmados antes del 8 de octubre

Si tienes un contrato de temporada o temporal firmado antes del 8 de octubre de 2026, mantiene su régimen jurídico anterior hasta la fecha de fin pactada en el contrato y después se extingue sin prórroga (LAU, disposición transitoria octava). Cualquier renovación sigue las nuevas normas del alquiler de vivienda temporal.

Mientras estás en un alojamiento temporal

Si buscas desde una estancia corta, ten en cuenta que la LAU tiene ahora una categoría para eso: el alquiler de vivienda temporal cubre a quien está temporalmente fuera de su vivienda habitual por una causa justificada y acreditable (art. 2.3), y dura más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses (art. 9 bis). Para reservar una estancia corta sin caer en una falsa, lee Tus primeras semanas: estafas en alquileres vacacionales y estancias cortas.

Una regla, tengas los documentos que tengas

Por muy sólido que sea tu dosier, no envíes dinero antes de haber visto el piso. Es la primera regla de nuestra serie sobre estafas: Sin visita, no hay pago.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto me pueden pedir al firmar? En un alquiler de vivienda: una mensualidad de fianza (art. 36.1), una garantía adicional de hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o siete si el casero es una empresa (art. 36.5), y no más de una mensualidad de renta por adelantado (art. 17.2). Los honorarios de la inmobiliaria no te corresponden a ti (art. 20.2).

La inmobiliaria dice que necesito un seguro de impago. ¿Es así? Desde el 8 de octubre de 2026, la LAU dice que no se puede exigir al inquilino que lo contrate (art. 36.5), a falta de la convalidación del Real Decreto-ley 29/2026.

¿Debería ofrecer un año por adelantado? La ley dice que el casero no puede exigir más de una mensualidad por adelantado (art. 17.2). Si pagas algo, hazlo por transferencia bancaria y pide un recibo por escrito.

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Justisimo es una herramienta de información, no un despacho de abogados. Este artículo es información general, no asesoramiento legal.

Fuentes: BOE: Ley 29/1994 (LAU), texto consolidado · BOE: Real Decreto-ley 29/2026 · BOE: Ley 7/1985 (denominación del NIE, art. 16.2) · Agència de Ciberseguretat de Catalunya · Justisimo