Se ha roto algo en mi piso de alquiler: quién paga y cómo recuperar la fianza

La lavadora se para a mitad del programa, llena de agua y con tu ropa dentro. Escribes al casero y te contesta: "Eso te toca a ti, que eres quien la usa". ¿Seguro?

Es una de las dudas más habituales cuando vives de alquiler, y volvió a salir hace poco en Reddit, en un hilo sobre una lavadora que se estropeó en un piso alquilado. La respuesta honesta es "depende de por qué se rompió", pero la ley te da una forma clara de averiguarlo. Y cómo gestiones la reparación hoy influye en algo que te importará mucho más adelante: recuperar la fianza cuando te vayas.

Esta guía trata los alquileres de vivienda de larga duración regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994). Es información general, no asesoramiento legal.

Resumen rápido

• El casero paga las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable para el uso pactado, salvo que el daño sea culpa tuya (LAU art. 21.1).
• Tú pagas las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso normal (LAU art. 21.4) y los daños que causes tú o quienes viven contigo (Código Civil arts. 1563 y 1564, a los que remite el art. 21.1 de la LAU).
• Avisa pronto y por escrito. La ley te obliga a comunicarlo cuanto antes (LAU art. 21.3).
• La fianza es un mes de renta en el alquiler de vivienda (LAU art. 36.1). Si no te la devuelven en un mes desde que entregas las llaves, lo pendiente empieza a generar interés legal (LAU art. 36.4).

Quién paga qué

Lo necesario para que la casa sea habitable: el casero

El art. 21.1 de la LAU obliga al casero a hacer todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable para el uso pactado, sin poder subir la renta por ello. La excepción es el daño que sea culpa del inquilino.

Pequeñas reparaciones por el uso diario: tú

El art. 21.4 pone a cargo del inquilino las "pequeñas reparaciones" que exige el desgaste por el uso ordinario. La ley no da una lista. Una junta de grifo gastada o un filtro atascado son el tipo de cosa en la que suele pensarse, pero dónde está el límite en tu caso es cuestión de criterio.

Daños que causas tú: tú

Según el Código Civil, el inquilino responde del deterioro de la vivienda salvo que demuestre que ocurrió sin culpa suya (art. 1563), y también del que causen las personas de su casa (art. 1564).

¿Y la lavadora?

Las normas de la LAU se aplican también a los muebles y elementos que el casero te alquila junto con la vivienda (LAU art. 2.2). Así que la clave es por qué se rompió:

• Es vieja y ha dejado de funcionar (motor, tambor, electrónica): parece que le toca al casero repararla o cambiarla.
• Necesita un arreglo pequeño por el uso normal: puede tocarte a ti según el art. 21.4.
• Se rompió por un mal uso: probablemente te toca a ti (Código Civil art. 1563).

Cuando los detalles no encajan con la historia, por ejemplo, si el casero insiste en que una lavadora de diez años se rompió "por tu culpa" sin que nadie la haya revisado, pide el informe de un técnico. El art. 21.3 le da derecho a comprobar el daño él mismo o con un técnico, así que es razonable preguntarle qué encontró.

Cómo pedir una reparación (y dejar constancia)

1. Haz fotos y vídeos con fecha en cuanto veas el problema.
2. Avisa al casero por escrito (email o un mensaje que puedas guardar), contando qué pasó y cuándo. La LAU exige comunicarlo "en el plazo más breve posible" (art. 21.3).
3. Déjale revisarlo, a él o a su técnico (art. 21.3).
4. Guarda todas las respuestas, presupuestos y facturas.

¿Y si es urgente?

Después de avisar al casero, puedes hacer las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y pedirle que te pague el importe de inmediato (LAU art. 21.3). Piensa en una tubería reventada, no en un armario que chirría.

¿Y si el casero no contesta? (novedad de octubre de 2026)

El Real Decreto-ley 29/2026 añadió a la LAU un procedimiento nuevo, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 (art. 21.5). Si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, o hace falta una reparación del art. 21.1, puedes enviar un requerimiento por escrito con un presupuesto razonable. El casero tiene 15 días naturales desde que lo recibe para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla él. Si no responde o se niega sin justificación, puedes hacer la obra y descontar el importe de las rentas siguientes. El coste debe ser razonable, ajustado al daño y quedar acreditado con documentos.

Dos avisos. Primero, un real decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso, y una versión anterior se derogó el 2 de octubre de 2026, así que esta norma podría cambiar. Segundo, descontar de la renta es un paso serio: infórmate bien antes.

Alquileres temporales

Si tu contrato es de alquiler temporal (por ejemplo, porque te has mudado por trabajo o estudios), el mismo decreto añadió el art. 21 bis: el casero se encarga de las reparaciones de habitabilidad y de las pequeñas, y debe responder en cinco días hábiles. Revisa qué tipo de contrato tienes.

Cómo recuperar la fianza

Cuánto es y dónde va

En el alquiler de vivienda, la fianza es un mes de renta, en metálico (es decir, en dinero, no con un aval), y se entrega al firmar (LAU art. 36.1). La LAU permite a cada comunidad autónoma obligar a los caseros a depositarla en un organismo público (LAU disposición adicional tercera). En la Comunidad de Madrid, el casero la deposita en la Agencia de Vivienda Social. El depósito es obligatorio para el casero y, según la Comunidad, debe hacerse en 30 días desde la firma (Comunidad de Madrid). Lo regulan el Decreto 181/1996 y, en cuanto a inspección y sanciones, la Ley 12/1997 de la Comunidad de Madrid (BOE). Es una obligación del casero, no tuya. Otras comunidades tienen sus propios organismos.

Algunos caseros piden además una garantía adicional. En vivienda habitual tiene un tope de dos mensualidades, y no te pueden obligar a contratar un seguro de impago (LAU art. 36.5).

Cuándo te la tienen que devolver

El art. 36.4 de la LAU dice que, si el saldo de la fianza no se ha devuelto un mes después de entregar las llaves, empieza a generar interés legal. La Comunidad de Madrid lo explica de forma más directa: el casero debe devolverla en el plazo de un mes desde que acaba el contrato y se entregan las llaves.

El casero puede quedarse con parte para cubrir lo que debas, como rentas pendientes o daños que hayas causado. No puede quedársela por el desgaste normal: según el Código Civil, devuelves la vivienda como la recibiste, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable (art. 1561).

El documento de salida (novedad de octubre de 2026)

Desde el 8 de octubre de 2026, el art. 36.7 de la LAU dice que, al terminar el contrato, ambas partes deben dejar por escrito el estado de la vivienda en un documento de finalización del arrendamiento firmado por los dos. Si no se firma, o no recoge ningún desperfecto, se presume que la vivienda se entregó en buen estado, salvo prueba en contrario. Viene del mismo decreto, así que también depende del Congreso.

Lista para la salida

• Al entrar: fotografía cada habitación, los electrodomésticos y cualquier desperfecto, y envía las fotos al casero por email para que queden con fecha. Si no se describe el estado, la ley presume que recibiste la vivienda en buen estado (Código Civil art. 1562), y eso puede jugar en tu contra después.
• Al salir: limpia, repite las mismas fotos y pide que se firme el documento de finalización.
• Pide la fianza por escrito, con tu número de cuenta.
• Si pasa un mes, recuérdale por escrito que ya corren intereses (LAU art. 36.4). Si sigues sin respuesta, una oficina de consumo o un abogado te pueden orientar.

Antes de firmar tu próximo alquiler

Muchos problemas con la fianza empiezan con una entrada a toda prisa. Antes de pagar nada por tu próximo piso, pasa el anuncio por nuestro comprobador gratuito en justisimo.es/check. No puede decirte que un anuncio es seguro, pero sí mostrarte cuándo los detalles no encajan con la historia. Y si quieres ayuda con reparaciones, fianzas y papeleo, apúntate a la lista de espera de Justisimo.

Preguntas frecuentes

Mi contrato dice que todas las reparaciones son cosa mía. ¿Es válido? Las normas de la LAU para la vivienda suelen proteger al inquilino, y la obligación de reparar del casero está en el art. 21.1. Si una cláusula concreta es válida es algo que debe valorar un abogado, así que no renuncies a ello sin asesorarte y sigue pidiendo las reparaciones por escrito.

¿Puedo arreglarlo yo y pasarle la factura? Solo en reparaciones urgentes, después de avisar (LAU art. 21.3), o, con el nuevo art. 21.5, tras un requerimiento por escrito con presupuesto y 15 días sin una respuesta razonable. Si no, pregunta antes.

¿Tengo que dejar entrar al técnico del casero? Para comprobar las reparaciones que has comunicado, sí: la LAU dice que debes facilitar que el casero o sus técnicos verifiquen el estado de la vivienda (art. 21.3).

¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolverme la fianza? Pasado un mes desde que entregas las llaves, lo no devuelto genera interés legal (LAU art. 36.4).

¿Puede quedarse la fianza por el desgaste normal? El deterioro por el tiempo o por causa inevitable no es responsabilidad del inquilino (Código Civil art. 1561). Los daños que hayas causado sí se pueden descontar.

¿Influye la Ley de Vivienda de 2023? Esta guía se basa en la LAU y el Código Civil. La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, cambió otros aspectos del alquiler que aquí no se tratan.

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Justisimo es una herramienta de información, no un despacho de abogados. Este artículo es información general, no asesoramiento legal. La LAU cambió el 8 de octubre de 2026 y el decreto está pendiente de convalidación en el Congreso: revisa el texto vigente antes de actuar.

Fuentes: BOE: Ley 29/1994 (LAU), texto consolidado · BOE: Código Civil, texto consolidado · Comunidad de Madrid: Fianzas de arrendamiento · BOE: Ley 12/1997 de la Comunidad de Madrid